نخست: بافت‌هایی که با توسعه‌های شهری توسعه پیدا نکرده‌اند و به مرور به دلایل متعددی تغییر ماهیت داده به گونه‌ای که برخی از آنان از بافت‌های تاریخی به بافت‌های فرسوده تبدیل شده‌اند.

دوم: عرصه‌هایی که با اهداف حمایتی در مقاطعی از تاریخ به دهک‌های پایین درآمدی واگذار شده است. به‌دلیل بضاعت کم درآمدی دریافت‌کنندگان حمایت‌ها، واحدهای ساخته شده از نطفه دارای ضعف کیفیت و به‌دور از اصول مهندسی بوده است. علاوه بر این ضعف،در عرصه‌های عمومی و شهری نیز از کیفیت مطلوب برخوردار نیستند.

سوم: حاشیه‌نشینانی که از روستاها و شهرهای کوچک به امید زندگی بهتر به شهرهای بزرگ مهاجرت کرده‌اند اما به‌دلیل هزینه‌های بالا در حاشیه شهرها و با نازل‌ترین امکانات روزگار سپری می‌کنند. جمعیتی که حدود ۱۱ میلیون نفر برآورد می‌شود.  دولت قصد دارد بازآفرینی این سه گونه را در گام نخست در دو مرحله اجرا کند.

مرحله ساخت مسکن در زمین‌های دولتی و استقرار ساکنان بافت‌های فرسوده در آن پس از تکمیل و تجهیز و مرحله دوم نوسازی واحدهایی که ساکنانش در ساختمان‌های دولتی ساخته شده مستقر شده‌اند. طرحی که دولت کلید آن را زده نیازمند ۱۲۳ هزار میلیارد تومان منابع است و در شروع ۱۵۰۰ میلیارد تومان در بودجه سال آینده پیش‌بینی شده تا با این رقم ۱۰۰ محله نوسازی شود. برآوردها نشان می‌دهد ۲ هزار و ۶۶۸ محله سراسر کشور در مناطق فرسوده قرار دارند با این حساب دولت با ۵/ ۱ درصد از اعتبار هدف قصد دارد حدود ۴ درصد از مناطق مستقر در بافت فرسوده را نوسازی کند. دولتمردان امیدوارند با توجه به پالس‌های دریافت شده از سوی مجلس و نظر مساعد نمایندگان طرح بازآفرینی بافت‌های فرسوده از سال ۹۷ استارت بخورد. طرح بازآفرینی به‌دنبال نوسازی ۱۳۳۴ محله تا پایان سال ۱۴۰۰ است این میزان ۵۰ درصد از کل محله‌های هدف را تشکیل می‌دهد. پیش‌بینی می‌شود با اجرای طرح ۶۶ هزار هکتار از واحدهای فرسوده کشور نوسازی شود و ۹ میلیون نفر از ساکنان بافت‌های فرسوده کم شود.

طرح ملی بازآفرینی در دو عنوان اجرایی خواهد شود؛ در تهران با عنوان طرح پیشگام و در سراسر کشور با عنوان طرح ملی بازآفرینی. طرح مسکن پیشگام تهران با سه روش محلی‌سازی، محله‌سازی مرحله‌ای و محله‌سازی جایگزین پیش‌بینی شده است. در روش اول پروژه‌های ساختمانی کم‌واحد با تجمیع حداکثر ۵ پلاک کلنگی عملیاتی می‌شود. روش دوم عملیات نوسازی را در مقیاس بلوک شهری پیش خواهد برد و مبنای روش آخر نیز شهرک‌سازی با اهرم زمین‌های ذخیره است. در طرح مسکن پیشگام بازگشت ساکنان قدیمی به محله‌های خودشان پس از پروژه‌های نوسازی فرض اصلی است تا انگیزه‌های آنان برای مشارکت در طرح‌ها افزایش یابد. دولت با مداخله اولیه به‌دنبال کسب اعتماد مردم است این مداخله را قرار است در سه درصد محله‌ها به نمایش بگذارد تا این اقدام انگیزه ای باشد برای همراهی و مشارکت سایر ساکنان بافت‌های فرسوده. آیا این هدف محقق می‌شود و رویای نوسازی جامه عمل می‌پوشد؟

هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درباره ویژگی نسخه جدید نوسازی بافت فرسوده می‌گوید: در نسخه جدید برای تشویق بیشتر بخش عرضه و تقاضا در محدوده درونی شهر ابزارهایی پیش‌بینی شده است. برای رشد متوازن عرضه مسکن از طریق ابزاری همچون کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری، کاهش نرخ سود بانکی و در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط امکان‌پذیر است. این ابزارها شرایط ورود متقاضیان به بازار خرید مسکن درون بافت فرسوده را تسهیل می‌کند. او ادامه می‌دهد: در مقابل سازندگان وقتی مشاهده می‌کنند بستر ورود متقاضیان برای خرید مسکن فراهم شده انگیزه پیدا می‌کنند و به داخل بافت فرسوده مراجعه خواهند کرد؛ چراکه به این نتیجه می‌رسند که می‌توانند به راحتی واحدهای ساخته و تکمیل شده خود را در بافت فرسوده به فروش برسانند.

به گفته وی این موضوع طی چهار سال گذشته نیز از سوی صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن که منتقد تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از طریق ساخت و ساز در محدوده خارج از شهر به شکل طرح مسکن مهر هستند عنوان شده است. به نظر می‌رسد هر چند ممکن است اجرای طرح مسکن مهر در مقطعی کوتاه جوابگو بود اما نمی‌تواند موتور محرکه رونق مسکن باشد. او می‌گوید: از این رو معتقد هستیم موتور محرکه رونق مسکن درون شهر است. آغاز جریان رونق ساخت و ساز در بافت میانی شهر برعکس ساخت مسکن در بافت خارج از محدوده شهری است. به این معنا که شکل‌دهی ساخت و ساز در بیرون از شهر اگرچه شروع راحتی دارد و استمرار آن دشوار است اما درون بافت شهری شروع سختی به دلیل موضوع مالکیت‌های مختلف، همراهی مالکان و... دارد. با این وجود اگر این موتور به وسیله اهرم‌های مختلف آغاز شود می‌تواند استمرار داشته باشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر در بافت فرسوده سراسر کشور معادل ۹ میلیون نفر (حدود ۳ میلیون خانوار) ساکن هستند. براساس مختصات پیش‌بینی شده در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود. البته برآورد مسوولان و طراحان این برنامه آن است که در سال‌های بعد ظرفیت تعریف شده برای نوسازی املاک فرسوده حداقل تا دو برابر افزایش پیدا می‌کند. همچنین محاسبات اولیه نشان می‌دهد در قالب کل برنامه پنج ساله، گام اولیه اجرای این برنامه روی اراضی دولتی و عمومی سوار شده است. به همین منظور تاکنون در ۲۱ استان کشور، ۱۹۸ هکتار زمین دولتی و عمومی شناسایی شده که قابلیت ساخت ۲۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی را دارد.