فروغ فراهانی- «عدم توازن عرضه و تقاضا» با دو پیامد «افزایش خانه‌های خالی» و «رکود طولانی‌مدت» در بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین درگیری‌های فعالان بازار مسکن است؛ درگیری اصلی بازار مسکن در حال حاضر «ساخت و ساز خارج از محدوده تقاضا» است که در مسیر سوداگری شکل گرفته و باعث «روی دست ماندن بیش از دو میلیون مسکن خالی بدون شرایط عرضه» شده است. از سوی دیگر رکود مسکن با یک پیامد دیگر به شکل کاهش جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در سال‌های اخیر ظهور کرده و «فرار سرمایه‌گذاران» را به دنبال داشته است. روی دیگر این معضل «استقبال نکردن بخش‌خصوصی از طرح‌های دولت» است که بی‌میلی انبوه‌سازان به تسهیلات رنگارنگ دولت در سال‌های اخیر از نمونه‌های مهم آن است.
«کاهش جاذبه بازار مسکن» به همان اندازه که باعث خروج سرمایه‌گذاران اصیل شده «سوداگران ملکی» را هم گریزان کرده است. بررسی‌های «جهان‌صنعت» نشان می‌دهد که «سود بازار سوداگری» با رکود مسکن کاهش پیدا کرده و در نتیجه سوداگران خرد از بازار حذف شده و بانک‌ها را به جای خود نشانده‌اند.
در شرایطی که اقتصاد کلان کشور از ثبات کافی برخوردار نیست و به‌طور دائم در نوسان به سر می‌برد، بازار مسکن بیش از پنج سال است که به‌طور ثابت در یک رکود قطعی قرار دارد، به طوری که تقاضاهایی که برای مسکن وجود دارد در حد عرضه‌های مسکن نیست و از سوی دیگر عرضه‌کننده‌ها نیز حاضر به کاهش دادن قیمت نیستند تا بتوانند خود را با متقاضیان هماهنگ کنند.
در این میان درباره اینکه چه کسی مقصر رکود بازار مسکن است و علت این رکود چیست، دولتمردان و کارشناسان ریشه‌یابی‌های دقیقی انجام داده‌اند اما نتیجه این علت‌یابی‌ها برای مسوولان، تنها به مقصر دانستن دولت گذشته و برداشتن مسوولیت تقصیر از گردن خود منجر شده است در صورتی که از طریق یافتن علت مشکل می‌توان راه‌حل آن را نیز یافت و به اجرا گذاشت.
افزون بر این، وزیر راه‌و‌شهرسازی گرچه طرح‌هایی نظیر مسکن مهر که به وضوح گرهی از معضل مسکن نگشوده است را به درستی به عنوان طرح‌های غلط به مردم معرفی کرده است اما در مقابل طی چهار سال گذشته طرح جدیدی ارائه نشده است که نتیجه خوبی داشته باشد و طرح مسکن اجتماعی نیز که برای دهک‌های پایین جامعه معرفی شده، ایراداتی دارد که اگر کارشناسی و برطرف نشود بعید نیست به همان سرنوشت مسکن مهر دچار شود.
با تمام این تفاسیر، پرواضح است که مشکل رکود مسکن، تنها در عملکرد وزارت راه‌و‌شهرسازی، چه در این دولت و چه در دولت پیشین بستگی ندارد. حوزه‌ها و عوامل بسیاری دست به دست یکدیگر داده‌اند تا مسکن به وضعیتی که امروز دارد در بیاید.
بانک‌ها، سوداگران اصلی
تحت شرایطی که قیمت مسکن روز‌‌به‌روز بالاتر می‌رفت و سوداگران، به‌خصوص بانک‌ها بخش‌های زیادی از این بازار را در دست گرفته بودند در وهله نخست بسیاری از مردم که از بالارفتن قیمت خانه به هیجان آمده بودند اقدام به خرید یا فروش املاک خود کردند و به این ترتیب نه‌تنها به کمک سوداگران بلکه به کمک خود مردم، توفانی از رونق در بازار مسکن به راه افتاد که اثرات تخریبی بسیاری را در پی خود داشت.
افزون بر این، بانک‌ها شروع به سرمایه‌گذاری در مسکن کردند که این نیز یکی دیگر از علل رکود در بازار بود اما نقش بانک‌ها در این زمینه تنها به ساخت و خرید خانه محدود نشد بلکه سود بالای تسهیلات همزمان با میزان کم‌وام‌ها، رد کردن تعداد زیادی از متقاضیان وام و در مقابل دادن تسهیلات بزرگ به تعداد اندکی از مشتریان خاص از سایر تقصیراتی بود که بانک‌ها در این زمینه برعهده داشتند.
در این حال، بانک‌ها با پس نگرفتن بخش زیادی از تسهیلات بزرگی که به تعداد کمی مشتری ارائه داده بودند و ناتوانی در فروش مستقلات خود به قیمتی که مدنظرشان بود با بحران مالی مواجه شدند به طوری‌که حتی اگر بخواهند هم دیگر منابع ندارند تا بتوانند پاسخگوی حجم عظیم متقاضیان تسهیلات باشند. در کنار این مسایل بانک مرکزی نیز زمانی که باید نظارت خود را بر بانک‌ها اعمال می‌کرد، این کار را انجام نداد و حتی در حال حاضر نیز با وجود تغییراتی که در قوانین شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش نظارت بانک مرکزی به بانک‌ها به وجود آمده است همچنان این نظارت در سطحی که شایسته است، مشاهده نمی‌شود.
با این اوصاف در حال حاضر بازار مسکن شبیه به سفره‌ای است که زمانی افرادی دور آن نشستند و هرچه می‌توانستند از آن خوردند اما اکنون هیچ‌کس حاضر نیست مسوولیت دوباره پر کردن آن را برعهده گیرد یا حداقل به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که از دوباره افتادن این اتفاق جلوگیری شود، چنانچه اگر بار دیگر نیز معجزه‌ای رخ دهد و مسکن به دوران رونق خود برگردد با توجه به سیاست‌هایی که تاکنون در پیش گرفته شده است احتمال اینکه بار دیگر این بازار تحت سلطه سوداگران دربیاید و به رکود کشیده شود غیرممکن و دور از ذهن نخواهد بود.
ریشه رکود مسکن در سایر حوزه‌های اقتصادی
در همین زمینه، مهدی سلطان محمودی، کارشناس مسکن به «جهان‌صنعت» گفت: باور نمی‌کنم که سیاستگذاری‌های حوزه مسکن بتواند در خارج کردن این بخش از رکود موثر باشد، این مساله بیشتر به این خاطر است که علل اصلی این معضل بعضا در حوزه‌های غیر از مسکن ریشه دارند.
وی افزود: مهم‌ترین عامل رکود مسکن به نظر من مشکل سیستم بانکی است. بالا رفتن نرخ بهره‌های واقعی و کاهش منابع بانک‌ها موجب شده تقاضا امکان تقویت شدن نداشته باشد. به خصوص که در طول یک دهه اخیر به طور مداوم پس‌انداز خانوار‌ها کاهش یافته و خانوار‌ها ذخایر پس‌انداز کافی ندارند.
سلطان محمودی توضیح داد: با این اوصاف به نظر من راه‌حل این مشکل به‌طور عمده در کاهش نرخ بهره بانکی است. یعنی اگر سیاستگذار بتواند موفق شود و نرخ بهره بانکی را کاهش دهد، امکان خروج مسکن از رکود نیز فراهم می‌شود.
وی در پاسخ به اینکه حتی در صورت کاهش نرخ بهره بانکی کماکان شکاف میان قیمت مسکن و سطح درآمد باقی خواهد ماند و برای این شکاف چه راه‌حلی وجود دارد، گفت: همان‌طور که توضیح دادم، در صورتی که بانک مرکزی بانک‌ها را جهت ارائه تسهیلات افزایش سرمایه دهد، توان بانک‌ها نیز برای وام دادن بالا‌تر می‌رود. در این صورت هم از صف طویل متقاضیان تسهیلات مسکن کاسته می‌شود و هم امکان افزایش سقف تسهیلات نیز فراهم خواهد شد.
وی افزود: افزون بر این پس‌انداز خود خانوارها نیز باید افزایش پیدا کند و این امر زمانی میسر می‌شود که تولید ناخالص ملی را به طور مداوم افزایش دهیم، کمااینکه رشد اقتصادی سال گذشته نسبتا خوب بود ولی باید تداوم داشته باشد. پس چنانچه بخشی از هزینه مسکن پس‌انداز خانوار باشد، در کنار وام و اصلاح شرایط وام، می‌توان گام بزرگی به سمت خروج مسکن از رکود برداشت.
سلطان محمودی در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه چگونه می‌توان دست سوداگران را که از ابتدا موجبات سقوط بازار مسکن را فراهم آوردند از این بازار قطع کرد، پاسخ داد: در حال حاضر که مسکن دچار رکود شده است، سرمایه‌گذاران به جای اینکه جذب این بازار شوند از آن فرار می‌کنند. در نتیجه در حال حاضر سوداگری مشکل اصلی بازار مسکن نیست زیرا اصلا در این بخش پول و سودی وجود ندارد که واسطه‌گران بخواهند از آن استفاده کنند.
وی گفت: در حال حاضر در شرایط رکود به سر می‌بریم، بازار مسکن نیاز به تقویت مالی دارد و اتفاقا تحت این شرایط این‌گونه افراد می‌توانند منابع مالی بیشتری به این بازار وارد کنند.
وی در پایان گفت: سوداگران زمانی جزو دغدغه‌های اصلی بخش مسکن محسوب می‌شوند که بازار رونق گرفته باشد. در آن صورت می‌توان مساله را کارشناسی کرد و به رفع آن اندیشید.